Oikodomisis
ΟΛΟΚΛΗΡΩΜΕΝΟΣ ΟΔΗΓΟΣ 2026

Διαχωρισμός Διαμερίσματος:
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Η τάση της αγοράς οδηγεί στη δημιουργία μικρότερων, αποδοτικότερων κατοικιών (micro-apartments). Όμως, ο διαχωρισμός ενός ακινήτου είναι μια σύνθετη εξίσωση που απαιτεί αυστηρή νομική και πολεοδομική προετοιμασία.

Γιατί να το κάνετε; Τα οικονομικά κίνητρα

Η ζήτηση για μικρά διαμερίσματα (φοιτητικά, εργένηδες, Airbnb) έχει εκτοξευθεί. Η απόδοση ενοικίου (Rental Yield) ανά τετραγωνικό μέτρο είναι γεωμετρικά υψηλότερη σε δύο διαμερίσματα των 50τ.μ. συγκριτικά με ένα ενιαίο των 100τ.μ.

Βασικό Στατιστικό: Ο διαχωρισμός μπορεί να αυξήσει τη συνολική αξία μεταπώλησης έως και 30% και τη μηνιαία απόδοση κατά 45% στις αστικές περιοχές.

Σύγκριση Απόδοσης (Ενδεικτικά Δεδομένα Αθήνας/Θεσ/νίκης)

Πολεοδομικές Απαιτήσεις & Κατασκευή

Για τη νομιμότητα των εργασιών απαιτείται η κατάλληλη άδεια από την Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ). Το είδος της άδειας εξαρτάται από τις παρεμβάσεις.

Α.

Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ)

Αρκεί εάν οι αλλαγές είναι αυστηρά εσωτερικές (γκρέμισμα μη φερόντων τοίχων, νέες γυψοσανίδες) και ΔΕΝ τροποποιούνται οι όψεις, οι κοινόχρηστοι χώροι (π.χ. άνοιγμα νέας πόρτας στο κλιμακοστάσιο) ή τα κοινόχρηστα δίκτυα (κεντρική θέρμανση). Επίσης δεν πρέπει ο προϋπολογισμός να μην υπερβαίνει τις 25000 ευρώ. Προσοχή όμως: Η νομολογία των δικαστηρίων (ΔΕφ Θεσ. 117/2018) έχει κρίνει ότι ο διαχωρισμός αποτελεί ριζική αλλαγή λειτουργικότητας και απαιτεί κανονική Άδεια Δόμησης. Η χρήση ΕΕΜΚ αφήνει το έργο νομικά ακάλυπτο και εκτεθειμένο σε ακύρωση εάν υπάρξει δικαστική προσφυγή από συνιδιοκτήτες.

Β.

Κανονική Οικοδομική Άδεια

Συνήθως απαραίτητη. Η δημιουργία νέας εισόδου από το κλιμακοστάσιο (αλλαγή κοινόχρηστου χώρου), η αλλαγή στα παράθυρα της όψης, και οι δομικές ενισχύσεις απαιτούν πλήρη άδεια. Απαιτεί ελέγχους στατικών και νέο ΚΕΝΑΚ (ενεργειακή απόδοση).

⚠

Το "Αγκάθι" των Θέσεων Στάθμευσης

Ο διαχωρισμός δημιουργεί μια νέα, ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Σε πολλούς Δήμους (ανάλογα με το μέγεθος και την περιοχή), αυτό ενεργοποιεί τον νόμο περί υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης. Μπορεί να απαιτηθεί εξαγορά θέσης στο Δήμο (κόστος που φτάνει αρκετές χιλιάδες ευρώ) αν δεν υπάρχει διαθέσιμος χώρος.

Ενδεικτική Κατανομή Συνολικού Κόστους

Για διαχωρισμό διαμ/τος 100τμ (Μέσος Όρος: 35.000€ - 50.000€)

☑

Το Απόλυτο Checklist Εγκρίσεων & Ενεργειών

ΦΑΣΗ 1: ΕΛΕΓΧΟΣ & ΠΡΟΕΤΟΙΜΑΣΙΑ

  • ☐ Έλεγχος Κανονισμού Πολυκατοικίας (από Δικηγόρο)
  • ☐ Αυτοψία Μηχανικού (Έλεγχος Νομιμότητας Υφιστάμενου)
  • ☐ Τακτοποίηση τυχόν Αυθαιρεσιών (Ν.4495/17) πριν από οτιδήποτε
  • ☐ Συλλογή Υπογραφών (100% ή ό,τι ορίζει ο κανονισμός αν αγγίζονται κοινόχρηστα)

ΦΑΣΗ 2: ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ & ΜΕΛΕΤΕΣ

  • ☐ Αρχιτεκτονική Μελέτη Νέων Διαρρυθμίσεων
  • ☐ Μελέτη Η/Μ (Νέες παροχές ΔΕΔΔΗΕ, Ύδρευση, Θέρμανση)
  • ☐ Έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ / ΚΕΝΑΚ)
  • ☐ Έκδοση Οικοδομικής Άδειας / ΕΕΜΚ μέσω e-Άδειες

ΦΑΣΗ 3: ΝΟΜΙΚΗ ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗ (ΜΟΝΟ ΓΙΑ ΝΟΜΙΚΟ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΟ)

  • ☐ Έκδοση Βεβαίωσης Μηχανικού για μεταβίβαση (Ταυτότητα Κτιρίου)
  • ☐ Συμβολαιογραφική Πράξη: Τροποποίηση Σύστασης Οριζοντίου Ιδιοκτησίας (Νέα χιλιοστά)
  • ☐ Μεταγραφή στο Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο (2 νέα ΚΑΕΚ)
  • ☐ Τροποποίηση Ε9 στην Εφορία (ΔΟΥ) - Διαγραφή παλιού, εγγραφή 2 νέων

Συχνές Ερωτήσεις

Χρειάζομαι συναίνεση των συνιδιοκτητών για να χωρίσω το διαμέρισμά μου;

Εξαρτάται. Για φυσικό (εσωτερικό) διαχωρισμό χωρίς αλλαγή στα χιλιοστά, αρκεί ο κανονισμός να μην τον απαγορεύει ρητά. Για νομικό διαχωρισμό (ξεχωριστά ΚΑΕΚ, δυνατότητα πώλησης), απαιτείται 100 % συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, εκτός αν ο κανονισμός δίνει ρητά δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης.

Πόσο κοστίζει ο διαχωρισμός ενός διαμερίσματος 100 τ.μ.;

Ο μέσος όρος κυμαίνεται μεταξύ 35.000 € και 50.000 €. Περιλαμβάνει οικοδομικές εργασίες (~45 %), ηλεκτρομηχανολογικά (~30 %), αμοιβές μηχανικών & μελέτες (~15 %) και νομικά/συμβολαιογραφικά (~10 %). Το ακριβές κόστος εξαρτάται από τις παρεμβάσεις και την περιοχή.

Τι άδεια χρειάζεται από την πολεοδομία;

Αν οι αλλαγές είναι αυστηρά εσωτερικές (μη φέροντες τοίχοι, γυψοσανίδες), μπορεί να αρκεί Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ). Αν απαιτείται νέα είσοδος, αλλαγή στις όψεις ή δομική ενίσχυση, χρειάζεται κανονική Οικοδομική Άδεια μέσω e-Άδειες.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ φυσικού και νομικού διαχωρισμού;

Ο φυσικός διαχωρισμός αφορά εσωτερικές κατασκευαστικές αλλαγές (γκρέμισμα/χτίσιμο τοίχων, νέο μπάνιο/κουζίνα) ώστε να λειτουργούν δύο ανεξάρτητα διαμερίσματα - ιδανικό για ενοικίαση. Ο νομικός διαχωρισμός συμπεριλαμβάνει τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας στον συμβολαιογράφο, ξεχωριστά χιλιοστά και ΚΑΕΚ - απαραίτητος αν θέλετε να πουλήσετε ένα εκ των δύο.

Μπορώ να κάνω διαχωρισμό αν ο κανονισμός πολυκατοικίας σιωπά;

Νομολογιακά, αν ο κανονισμός δεν αναφέρει τίποτα, επιτρέπεται ο φυσικός διαχωρισμός εφόσον δεν θίγονται φέροντα στοιχεία ή κοινόχρηστοι χώροι. Ωστόσο, για νομικό διαχωρισμό (μεταβίβαση), θα χρειαστεί 100 % συναίνεση συνιδιοκτητών.

Χρειάζεται θέση στάθμευσης για το νέο διαμέρισμα;

Σε πολλούς δήμους, ο διαχωρισμός δημιουργεί νέα ανεξάρτητη ιδιοκτησία που ενεργοποιεί τον νόμο περί υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης. Αν δεν υπάρχει διαθέσιμος χώρος, μπορεί να απαιτηθεί εξαγορά θέσης στον Δήμο (κόστος αρκετών χιλιάδων ευρώ).

Χρειάζεστε βοήθεια με τον διαχωρισμό;

Η ομάδα μας αναλαμβάνει τη μελέτη, τις αδειοδοτήσεις και την κατασκευή. Επικοινωνήστε μαζί μας για δωρεάν αρχική αξιολόγηση.

Επικοινωνία

Τα δεδομένα αποτελούν εκτιμήσεις και γενικές κατευθύνσεις βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας (2026). Κάθε ακίνητο αποτελεί μοναδική περίπτωση και απαιτεί εξατομικευμένη μελέτη από νομικό και μηχανικό.