Έχετε κλείσει συμφωνία με τον κατασκευαστή, δώσατε προκαταβολή και η μέρα τοποθέτησης πλησιάζει. Ξαφνικά σας κυριεύει η ανησυχία: «Αν αρχίσουν τα ξηλώματα, κάποιος γείτονας θα με καταγγείλει;»
Η ελληνική πολεοδομική νομοθεσία φαντάζει λαβύρινθος, αλλά τα καλά νέα είναι ότι στις περισσότερες περιπτώσεις απλής αντικατάστασης, ο νόμος είναι με το μέρος σας. Ας εξετάσουμε τα 3 βασικά σενάρια βάσει του Ν. 4495/2017.
Αν κάνετε μια απλή, τυπική αντικατάσταση των παλιών παραθύρων, ανήκετε στο Άρθρο 30 του Ν. 4495/17 (Εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται Οικοδομική Άδεια ούτε Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας).
Δεν χρειάζεστε καμία άδεια αν ισχύουν ταυτόχρονα τα εξής: (1) τα νέα κουφώματα μπαίνουν στις ίδιες διαστάσεις (στο ίδιο άνοιγμα) με τα παλιά, (2) δεν γκρεμίζετε τοίχους για να μεγαλώσετε το παράθυρο, (3) οι εργασίες γίνονται από το εσωτερικό του σπιτιού ή από το μπαλκόνι σας, χωρίς εξωτερική σκαλωσιά. Αυτό αφορά τη συντριπτική πλειοψηφία (90%+) των ανακαινίσεων διαμερισμάτων.
Ακόμα κι αν δεν απαιτείται πολεοδομική άδεια, ωστόσο, μπορεί να χρειαστεί: (1) τυπική ενημέρωση στο αστυνομικό τμήμα (για να μην σας ενοχλήσουν για θόρυβο, εφόσον τηρείτε ωράριο 07:00–15:00 ή 17:00–21:00), (2) ενημέρωση του διαχειριστή για χρήση ασανσέρ ή κοινόχρηστου χώρου, (3) προστασία κοινόχρηστων χώρων από μπάζα. Καλύτερα να ενημερώσετε εκ των προτέρων παρά να δημιουργήσετε εντάσεις - ένα απλό σημείωμα στον πίνακα ανακοινώσεων αρκεί.
Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ) είναι μια «mini» πολεοδομική άδεια που εκδίδεται ηλεκτρονικά από τον μηχανικό σας. Αν δεν την έχετε ενώ την χρειάζεστε, κινδυνεύετε με βαρύ πρόστιμο αυθαιρέτου.
Αν αποφασίσετε να γκρεμίσετε το κάτω μέρος (ποδιά) ενός παραθύρου για να το μετατρέψετε σε μπαλκονόπορτα, ή αν θέλετε να μεγαλώσετε το πλάτος μιας πόρτας, αυτό θεωρείται τροποποίηση των όψεων του κτιρίου. Απαιτείται ΕΕΜΚ και μελέτη μηχανικού που θα ελέγξει αν ο τοίχος είναι φέρων ή μη.
Αν θέλετε να «ανοίξετε» ένα ολοκαίνουργιο παράθυρο σε «τυφλό» τοίχο (χωρίς υπάρχον άνοιγμα) για να φωτίσετε ένα σκοτεινό δωμάτιο. Αυτή είναι σοβαρή κατασκευαστική επέμβαση που απαιτεί στατική μελέτη εκτός ΕΕΜΚ.
Αυτό είναι το σημείο που πιάνει απροετοίμαστους τους περισσότερους: ακόμα κι αν απλώς αλλάζετε κουφώματα στις ίδιες διαστάσεις, αν ο τεχνίτης χρειάζεται εξωτερική σκαλωσιά (π.χ. μεγάλη τζαμαρία σε ισόγειο ή 1ο όροφο), απαιτείται υποχρεωτικά ΕΕΜΚ. Ο λόγος: μέτρα ασφαλείας εργαζομένων και κατάληψη δημόσιου χώρου (πεζοδρόμιο). Αν μπαίνετε στο «Εξοικονομώ» με εξωτερική θερμοπρόσοψη, η ΕΕΜΚ για σκαλωσιά είναι ούτως ή άλλως προαπαιτούμενο.
Δεν χρειάζεστε πολεοδομική άδεια; Τέλεια. Αλλά υπάρχει ένας «νόμος» πιο αυστηρός από την πολεοδομία: ο Κανονισμός της Πολυκατοικίας.
Τα εξωτερικά κουφώματα (χρώμα, τυπολογία, παντζούρια) αποτελούν μέρος της ενιαίας αρχιτεκτονικής εικόνας του κτιρίου. Αν η πολυκατοικία σας (χτισμένη το 1985) έχει σε όλα τα διαμερίσματα λευκά αλουμίνια με ανοιγόμενα παντζούρια, και εσείς βάλετε μοντέρνα ανθρακί με ηλεκτρικά ρολά, δημιουργείτε αισθητική ανομοιομορφία.
Οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης μπορεί να σας κάνει αστική αγωγή βασιζόμενος στον Κανονισμό, αναγκάζοντάς σας να ξηλώσετε τα ολοκαίνουργια κουφώματα και να τα επαναφέρετε στην αρχική τους μορφή - επωμιζόμενοι όλα τα δικαστικά έξοδα. Τα ελληνικά δικαστήρια είναι κάθετα σε αυτά τα θέματα.
Πριν παραγγείλετε κάτι δραστικά διαφορετικό, ζητήστε τη γραπτή συγκατάθεση της Γενικής Συνέλευσης (πλειοψηφία ή παμψηφία, ανάλογα με τον κανονισμό σας). Αν κρατήσετε ίδιο χρώμα και τυπολογία, δεν έχετε κανένα πρόβλημα. Εναλλακτικά, η διχρωμία (ανθρακί εσωτερικά, λευκό εξωτερικά) σας λύνει τα χέρια χωρίς καμία σύγκρουση.
Για το 90% των ανακαινίσεων διαμερισμάτων, δεν χρειάζεται ούτε μηχανικός ούτε πολεοδομία. Μπορείτε να προχωρήσετε αν βγάζετε το παλιό κούφωμα και βάζετε νέο στο ίδιο χρώμα και στην ίδια τρύπα.
Καμία άδεια. Απλά ενημερώστε τον διαχειριστή και φροντίστε τους κοινόχρηστους χώρους. Αν κρατήσετε ίδιο χρώμα, δεν χρειάζεται ούτε η Γενική Συνέλευση. Αυτό καλύπτει τη συντριπτική πλειονότητα αντικαταστάσεων στην Ελλάδα.
Απαιτείται ΕΕΜΚ. Η έκδοσή της γίνεται ηλεκτρονικά, κοστίζει 300€ – 600€ (αμοιβή μηχανικού + παράβολα) και παίρνει λίγες μέρες. Μην τη σκεφτείτε ως γραφειοκρατία αλλά ως ασπίδα ενάντια σε πρόστιμα αυθαιρέτου που μπορεί να φτάσουν τις χιλιάδες ευρώ.
Δεν χρειάζεται πολεοδομική άδεια, αλλά πρέπει να πάρετε γραπτή έγκριση από τη Γενική Συνέλευση εκτός αν χρησιμοποιείτε διχρωμία (διαφορετικό χρώμα μόνο εσωτερικά). Το ρίσκο αστικής αγωγής δεν αξίζει - ζητήστε πρώτα τη συναίνεση.
Επιστροφή στην κατηγορία.
Μετάβαση στην κατηγορίαΕπιστροφή στον κεντρικό οδηγό.
Μετάβαση στον οδηγό
